Kredyty hipoteczne drożeją? Banki podnoszą marże przy przejściu na POLSTR

Nowe kredyty hipoteczne w Polsce mogą być droższe, mimo że banki przechodzą z WIBOR na niższy wskaźnik POLSTR. W ostatnich tygodniach część banków podniosła marże, a jednocześnie wzrosły niektóre stawki oprocentowania okresowo stałego. 6 października mBank poinformował natomiast, że od 7 października całkowicie wycofa z nowej sprzedaży hipoteki oparte na WIBOR i wprowadzi kredyty ze wskaźnikiem POLSTR 1M Stopa Składana.

To ważny moment dla osób planujących zakup mieszkania, refinansowanie kredytu lub oczekujących na dalsze obniżki kosztu finansowania. Zmiany nie oznaczają jednak, że wszystkim obecnym kredytobiorcom od razu wzrosną raty.

Banki zmieniają ofertę kredytów hipotecznych

Rynek kredytów mieszkaniowych przechodzi obecnie dużą zmianę związaną z zastępowaniem WIBOR-u wskaźnikiem POLSTR. W ostatnich tygodniach nowe rozwiązania wprowadziły między innymi Bank Millennium, Erste Bank Polska, Bank Pekao oraz ING Bank Śląski. Kolejnym dużym bankiem będzie mBank, który rozpocznie sprzedaż hipotek opartych na POLSTR od 7 października 2026 r.

mBank potwierdził 6 października, że od jutra osoby składające wniosek o kredyt hipoteczny będą mogły wybrać zmienne oprocentowanie oparte na POLSTR 1M Stopa Składana albo oprocentowanie okresowo stałe przez pierwsze pięć lat. Wnioski złożone przed 7 października będą rozpatrywane na dotychczasowych zasadach.

Dlaczego marże hipoteczne rosną?

Na pierwszy rzut oka przejście z WIBOR-u na POLSTR powinno działać na korzyść kredytobiorcy, ponieważ wartość nowego wskaźnika jest obecnie niższa. Problem polega na tym, że oprocentowanie zmienne kredytu jest sumą wskaźnika referencyjnego oraz marży banku.

Jeżeli więc bank obniża część oprocentowania wynikającą ze zmiany wskaźnika, ale jednocześnie podnosi marżę, końcowy koszt kredytu nie musi spaść w takim stopniu, jak sugerowałaby sama różnica pomiędzy WIBOR-em a POLSTR-em.

Według analizy Bankier.pl w przypadku ING Banku Śląskiego marże dla kredytów zmiennoprocentowych wzrosły w porównaniu z początkiem września o 0,19 punktu procentowego. Jednocześnie bank przeszedł z WIBOR 1M na POLSTR 1M Stopa Składana.

Dlatego przy porównywaniu ofert nie można patrzeć wyłącznie na wysokość marży ani wyłącznie na wartość wskaźnika referencyjnego. Dla klienta istotne jest przede wszystkim całkowite oprocentowanie oraz wszystkie dodatkowe koszty związane z kredytem.

Rosną również stawki kredytów ze stałym oprocentowaniem

Zmiany dotyczą nie tylko kredytów ze zmienną stopą. Bankier.pl odnotował w październiku wyraźny wzrost stawek okresowo stałego oprocentowania w części ofert hipotecznych. Przykładowo w analizowanej ofercie ING stawki wynosiły 6,36 proc. w wariancie bez prowizji oraz 6,31 proc. w wariancie z prowizją 1,5 proc. Były to poziomy wyższe o 0,54 punktu procentowego niż na początku poprzedniego miesiąca.

Nie oznacza to jednak, że wszystkie banki podniosły ceny kredytów w takim samym stopniu. Cenniki różnią się również ze względu na profil klienta, wysokość wkładu własnego, kwotę kredytu, dodatkowe produkty oraz sposób naliczania marży.

Co zmienia POLSTR?

POLSTR, czyli Polish Short Term Rate, jest wskaźnikiem referencyjnym opartym na rzeczywistych jednodniowych transakcjach depozytowych na rynku hurtowym. W przypadku kredytów hipotecznych banki wykorzystują między innymi wariant POLSTR 1M Stopa Składana.

W praktyce mechanizm oprocentowania pozostaje podobny: oprocentowanie zmienne jest ustalane jako suma wskaźnika referencyjnego i marży banku. Zmienia się natomiast sam wskaźnik bazowy.

Według danych przytoczonych przez CHF24 dla 1 października 2026 r. WIBOR 1M wynosił 3,76 proc., natomiast POLSTR 1M Stopa Składana 3,54925 proc. Różnica wynosiła więc około 0,21 punktu procentowego.

Nie można jednak automatycznie założyć, że kredyt oparty na POLSTR będzie tańszy o dokładnie tę różnicę. Bank może bowiem ustalić inną marżę, a znaczenie mają również pozostałe warunki umowy.

Czy obecni kredytobiorcy zapłacą więcej?

Samo wprowadzenie POLSTR do nowych ofert nie powoduje automatycznej podwyżki rat istniejących kredytów. To szczególnie istotne dla osób, które już spłacają kredyt hipoteczny oparty na WIBOR.

Dobrym przykładem jest mBank. Bank poinformował, że dla klientów posiadających aktywny kredyt hipoteczny oparty na WIBOR 7 października nic się nie zmieni. Kredyty będą nadal spłacane na dotychczasowych zasadach i klienci nie muszą z tego powodu podpisywać aneksów.

Inaczej wygląda sytuacja osób dopiero poszukujących finansowania. W ich przypadku nowe cenniki mogą już uwzględniać zarówno POLSTR, jak i wyższą marżę.

Co z decyzją RPP i stopami procentowymi?

Na sytuację na rynku hipotecznym wpływają również oczekiwania dotyczące stóp procentowych. Posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej zaplanowano na 6–7 października, dlatego 6 października nie było jeszcze decyzji dotyczącej poziomu stóp NBP.

To ważne, ponieważ oczekiwania dotyczące przyszłych stóp procentowych mogą wpływać na ceny kredytów jeszcze przed formalną decyzją RPP. W ostatnich dniach pojawiły się również analizy wskazujące na zmianę oczekiwań rynkowych dotyczących przyszłej ścieżki stóp procentowych.

Dlatego obecnej sytuacji nie należy sprowadzać wyłącznie do reformy WIBOR-u. Na ceny nowych hipotek nakładają się jednocześnie zmiany wskaźnika referencyjnego, marż bankowych oraz oczekiwań dotyczących przyszłych stóp procentowych.

Co to oznacza dla osoby planującej kredyt?

Osoba szukająca obecnie kredytu hipotecznego powinna przede wszystkim porównywać całe oprocentowanie, a nie samą marżę. Oferta z niższym POLSTR może mieć bowiem wyższą marżę, która częściowo lub całkowicie niweluje przewagę niższego wskaźnika.

Warto również sprawdzić warunki dodatkowe. Banki mogą uzależniać preferencyjną marżę między innymi od posiadania konta, regularnych wpływów, ubezpieczenia lub korzystania z innych produktów.

Przy refinansowaniu szczególnie istotne jest natomiast porównanie całkowitego kosztu nowego kredytu z kosztami pozostania przy obecnym zobowiązaniu. Sama różnica w oprocentowaniu nie wystarczy do oceny opłacalności operacji.

Podsumowanie

Na rynku kredytów hipotecznych rzeczywiście widać obecnie presję na wzrost kosztów nowych ofert. W ostatnich tygodniach banki podnosiły marże, a część stawek okresowo stałych również wzrosła. Jednocześnie kolejne instytucje przechodzą z WIBOR-u na POLSTR, który jest obecnie niższy od odpowiadających mu stawek WIBOR.

6 października mBank potwierdził kolejny etap tej zmiany: od 7 października nowe hipoteki w banku będą oferowane z POLSTR 1M Stopa Składana zamiast WIBOR. Dla osób posiadających już kredyt nie oznacza to automatycznej podwyżki raty. Dla nowych klientów najważniejsze pozostaje natomiast porównanie całego oprocentowania, marży i kosztów dodatkowych, ponieważ niższy wskaźnik POLSTR nie gwarantuje sam w sobie tańszego kredytu.