Koniec WIBOR-u coraz bliżej. Nowy wskaźnik trafił do kredytów hipotecznych. Co to oznacza dla rat?

Polski rynek kredytów hipotecznych wchodzi w okres jednej z największych zmian od lat. Pierwszy bank wprowadził do nowych kredytów mieszkaniowych oprocentowanie oparte na wskaźniku POLSTR zamiast dotychczasowego WIBOR-u. Dla klientów oznacza to nie tylko zmianę nazwy wskaźnika, ale również inny sposób reagowania oprocentowania kredytu na zmiany stóp procentowych.

Zmiana jest szczególnie istotna teraz, gdy Rada Polityki Pieniężnej pozostawiła we wrześniu stopy procentowe bez zmian, a perspektywa kolejnych obniżek stała się mniej oczywista. Stopa referencyjna NBP pozostaje na poziomie 3,75 proc.

POLSTR zastępuje WIBOR w nowych hipotekach

Od 3 września 2026 r. PKO Bank Polski oraz PKO Bank Hipoteczny oferują nowe kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem wykorzystującym wskaźnik POLSTR 1M Stopa Składana. Bank jest pierwszą dużą instytucją w Polsce, która wdrożyła nowe rozwiązanie w kredytach mieszkaniowych.

To element szerszej reformy polskiego rynku wskaźników referencyjnych. Zgodnie z przyjętym harmonogramem banki mają stopniowo przechodzić z WIBOR-u na nowe wskaźniki, a od początku 2027 r. nowe produkty o zmiennym oprocentowaniu mają być oparte na nowych rozwiązaniach.

W praktyce oznacza to, że osoby planujące zaciągnięcie kredytu hipotecznego w kolejnych miesiącach będą coraz częściej spotykały w ofertach banków nazwę POLSTR zamiast WIBOR.

Nie oznacza to jednak, że WIBOR z dnia na dzień znika z istniejących umów. Kredytobiorcy, którzy już spłacają kredyt oparty na WIBOR-ze, nie zostają automatycznie przeniesieni na POLSTR.

Czym właściwie różni się POLSTR od WIBOR-u?

Najważniejsza różnica dotyczy sposobu wyznaczania obu wskaźników.

POLSTR bazuje na rzeczywistych transakcjach na rynku pieniężnym. Jest więc konstruowany na podstawie danych dotyczących faktycznych operacji finansowych, a nie przede wszystkim deklarowanych warunków, po jakich banki mogłyby pożyczać sobie pieniądze.

W przypadku kredytów hipotecznych PKO BP wykorzystuje POLSTR 1M Stopa Składana. W praktyce oznacza to również inną częstotliwość aktualizacji oprocentowania niż w przypadku popularnego wcześniej WIBOR-u 6M.

Przy WIBOR-ze 6M poziom wskaźnika był aktualizowany w cyklu sześciomiesięcznym. W nowym modelu oprocentowanie jest aktualizowane co miesiąc.

To ważna zmiana dla kredytobiorców.

Jeżeli stopy procentowe będą spadać, niższe oprocentowanie może zostać uwzględnione w racie szybciej. Jeżeli natomiast stopy zaczną rosnąć, mechanizm zadziała również w drugą stronę.

Nowe kredyty są na razie nieco tańsze

Pierwsze porównania ofert pokazują, że przejście na POLSTR może obecnie działać na korzyść klientów.

Według danych przytaczanych przez „Rzeczpospolitą”, 8 września POLSTR 1M Stopa Składana wynosił 3,56234 proc., podczas gdy WIBOR 6M znajdował się na poziomie 3,86 proc. Różnica wynosiła więc około 0,30 pkt proc.

Nie oznacza to jednak, że oprocentowanie kredytu jest automatycznie niższe o dokładnie 0,30 pkt proc.

Bank może bowiem odpowiednio zmienić swoją marżę. Tak właśnie stało się w przypadku oferty PKO BP. Marże zostały w większości przypadków podniesione o około 0,1 pkt proc., przez co końcowa różnica w oprocentowaniu nowych hipotek wyniosła około 0,2 pkt proc.

Dla kredytobiorcy różnica nadal może być zauważalna.

Przy kredycie w wysokości około 400 tys. zł oszczędność wynikająca z niższego oprocentowania może sięgać około 50 zł miesięcznie.

Nie jest to kwota, która sama w sobie zmieni życie kredytobiorcy. W całym okresie spłaty kredytu nawet niewielka różnica w oprocentowaniu może jednak przełożyć się na tysiące złotych.

Nie można jednak powiedzieć, że POLSTR zawsze będzie tańszy

Tutaj warto zachować ostrożność.

Niższy poziom POLSTR w porównaniu z WIBOR-em nie oznacza, że nowy wskaźnik będzie zawsze korzystniejszy dla kredytobiorców.

WIBOR i POLSTR są obliczane według innych metodologii, dlatego nie istnieje stała różnica pomiędzy nimi. Bank może dodatkowo zmieniać marżę kredytową, dostosowując ofertę do sytuacji rynkowej.

W rezultacie nie należy traktować POLSTR jako swoistej gwarancji tańszego kredytu.

Dla osoby wybierającej hipotekę ważniejsze jest porównanie całego oprocentowania, marży, RRSO, prowizji oraz pozostałych kosztów, a nie samo sprawdzenie, czy w umowie znajduje się POLSTR albo WIBOR.

To szczególnie ważne w sytuacji, gdy banki będą stopniowo wprowadzać nowe produkty. Konkurencja może sprawić, że część instytucji będzie próbowała przyciągnąć klientów niską marżą, podczas gdy inne mogą kompensować niższy poziom wskaźnika dodatkowymi kosztami.

Dla kredytobiorców ważna jest także częstotliwość zmian raty

Nowy sposób aktualizacji oprocentowania może być dla klientów zarówno zaletą, jak i wadą.

W przypadku spadku stóp procentowych efekt powinien być widoczny szybciej. Jeżeli RPP zacznie obniżać stopy, oprocentowanie kredytu opartego na POLSTR będzie mogło szybciej reagować na zmianę warunków rynkowych.

To szczególnie istotne w obecnej sytuacji.

We wrześniu RPP pozostawiła stopę referencyjną na poziomie 3,75 proc. Jednocześnie inflacja w sierpniu wzrosła do 3,4 proc. rok do roku, wobec 3,0 proc. w lipcu. Bankierzy i ekonomiści zwracają również uwagę na niepewność związaną z cenami surowców energetycznych.

W efekcie przestrzeń do szybkiego obniżania stóp procentowych jest obecnie ograniczona.

Co więcej, wzrost cen ropy na światowych rynkach dodatkowo komplikuje sytuację. Cena ropy Brent w ostatnich dniach ponownie przekraczała 100 dolarów za baryłkę, co zwiększa ryzyko utrzymywania się presji inflacyjnej.

Co oznacza to dla osób, które dopiero planują kredyt?

Dla przyszłego kredytobiorcy najważniejsza wiadomość jest taka, że w najbliższych miesiącach porównywanie hipotek stanie się nieco bardziej skomplikowane.

Nie wystarczy już spojrzeć na wysokość marży i WIBOR.

W ofertach będą pojawiały się różne konstrukcje oparte na POLSTR, a banki mogą stosować różne marże i dodatkowe warunki. Część instytucji nadal będzie przygotowywać swoje systemy do zmiany.

Według aktualnych informacji banki mają czas na wdrożenie POLSTR-u do końca 2026 r. Dotychczas sektor nie spieszył się jednak z wprowadzaniem nowych rozwiązań. Poza PKO BP kolejnym bankiem, który deklarował uruchomienie hipotek opartych na POLSTR jeszcze we wrześniu, był Erste Bank Polska.

Można więc spodziewać się, że jesień przyniesie więcej ofert wykorzystujących nowy wskaźnik.

Co z osobami, które już mają kredyt na WIBOR?

Tutaj nie ma powodów do paniki.

Wprowadzenie POLSTR nie oznacza automatycznej zamiany WIBOR-u w istniejących umowach kredytowych. Reforma dotyczy przede wszystkim nowych produktów i stopniowego przejścia całego rynku na nowe wskaźniki.

Osoby posiadające kredyt oparty na WIBOR-ze powinny przede wszystkim sprawdzić własną umowę i zasady dotyczące ewentualnej zamiany wskaźnika referencyjnego.

Nie ma natomiast potrzeby podejmowania pochopnych decyzji tylko dlatego, że pojawiła się nowa nazwa.

Koniec WIBOR-u będzie ważną zmianą dla całego rynku

Wprowadzenie POLSTR-u do pierwszych kredytów hipotecznych to nie tylko zmiana technologiczna czy kosmetyczna.

WIBOR przez lata był jednym z najważniejszych elementów oprocentowania kredytów złotowych. Teraz rynek zaczyna przechodzić na konstrukcję opartą na wskaźniku wykorzystującym dane z rzeczywistych transakcji.

Dla banków oznacza to konieczność przebudowy systemów, dokumentacji i produktów. Dla klientów oznacza zmianę sposobu, w jaki będą reagowały ich raty na sytuację na rynku finansowym.

Najważniejsze będzie jednak to, jak banki wykorzystają nowy system w swoich ofertach.

Jeżeli konkurencja doprowadzi do obniżenia marż, POLSTR może stać się jednym z czynników zmniejszających koszt nowych kredytów. Jeżeli natomiast banki zaczną kompensować niższy poziom wskaźnika wyższymi marżami lub dodatkowymi opłatami, korzyść dla klientów będzie znacznie mniejsza.

Co warto zapamiętać?

POLSTR nie jest magicznym sposobem na tańszy kredyt. Jest nowym wskaźnikiem referencyjnym, który stopniowo zastępuje WIBOR w nowych produktach finansowych.

Pierwsza oferta hipoteczna PKO BP pokazuje jednak, że obecnie kredyt oparty na POLSTR może być nieco tańszy od wcześniejszej konstrukcji wykorzystującej WIBOR 6M. Różnica w oprocentowaniu sięga około 0,2 pkt proc., co przy kredycie na 400 tys. zł może oznaczać około 50 zł niższą miesięczną ratę.

Jednocześnie częstsza aktualizacja oprocentowania oznacza, że raty mogą szybciej reagować zarówno na spadki, jak i wzrosty rynkowych stóp procentowych.

Dla osób planujących zakup mieszkania najważniejsze będzie więc nie to, czy kredyt ma w nazwie POLSTR, lecz ile faktycznie będzie kosztował przez cały okres spłaty. Wraz z kolejnymi ofertami banków dopiero okaże się, czy reforma rzeczywiście przyniesie kredytobiorcom tańsze finansowanie, czy przede wszystkim zmieni nazwę wskaźnika, na który patrzymy przy podpisywaniu umowy.